原标题：取消住房公摊?无稽之谈!
业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。
取消公摊，这是误读，亟待要补上常识!你买房子，不可能只买专有面积(即套内面积)，而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积(即公摊面积)。事实上，业主对不动产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有和共有面积。假设整个楼栋有100户，共有面积合计3000平米，每户就拥有30平米的产权。那么，若你购买70平米套内面积的房子，建筑面积就是100平米，共有部分中有你30平米。
住建部的文件是一份规范，商品房交易总得有个标准吧!大家关注的这一条——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，什么意思呢?说白了，就是销售合同上须标明套内面积，业主个人交易的是专有面积，共有部分会随着专有面积易主，自然完成交易。事实上，不管是以前的房产证，还是现在的不动产证，都要求标有套内面积。问题来了，既然如此，为何要多此一举地发文呢?本质上，是为了规范不同所有权部分的管理界限，保障各方权益。
买白菜，你购买的标的，内涵和外延很清晰，但房子不同。现实困境是，尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分;尽管1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚，但对广大业主来说，太专业、人为空间太大!既需要实施细则，也需要落地监管，稍有空隙，可能就被钻了。笔者总结，共有几类问题：公摊上“一房二卖”、偷换概念，损害业主权益等。
比如，开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收着物业管理费，一边将广告收入据为己有;游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。偷换概念是什么意思呢?最典型的就是精装修费、取暖费。电梯和楼道都要精装修吗?墙体也要取暖吗?即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些。再者，低密度住宅(如别墅)的利润高，开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。
本质上，住房套内部分，产权最明晰，谁也侵犯不了。但共有部分，一来“公共地悲剧”到处上演，二来权利边界相对套内部分要模糊。再加上，共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明(比如停车场)，而“老生常谈”的监管太弱，就给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”。
至于公摊对房价的影响，实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为，你购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。要记住，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低(70%-80%)，但有高速电梯，有物业管理啊，采光通风也好。
现实中，开发商“偷面积”，业主私自占用过道等共有面积十分常见。前者以名义上的高得房率，换取高溢价，受损的是多数业主，共有面积少了;后者则以侵害其他业主的利益，换取高得房率，共有面积同样少了。当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。当代社会，社区是国家治理能力现代化的微观载体。朋友圈大谈公摊之殇(70%的普遍得房率)，声讨开发商时，是否也要检讨一下，你的道德制高点能否站得住?最后多说一点，截至2017年，我国城镇人均住房建筑面积36.6平米，与发达或新兴国家差不多，但套内面积仅25.7平方米，排在后面，未来住房需求还有空间。
(作者系资深地产研究人士)
